وحدات التخزين: الأصل العقاري القادم لمصر الذي لا يحظى بالتقدير الكافي

لماذا تزدحم الشقق في القاهرة بالمقتنيات القديمة رغم ضيق المساحات؟ ولماذا لا تجد الشركات الصغيرة مكانا آمنا لتخزين منتجاتها بأسعار مناسبة؟ في مدينة تتسع عموديا وتزدحم أفقيا مثل القاهرة، أصبحت المساحة نفسها سلعة نادرة وثمينة. لكن في غمرة الاهتمام بالشقق السكنية والوحدات التجارية، هناك نوع من الأصول العقارية لم يحظ بعد بالتقدير الكافي رغم إمكانياته الاقتصادية الضخمة، وهو: وحدات التخزين.

في السنوات الأخيرة، تغيرت خريطة الاستثمار العقاري في مصر. فبعد أن كانت تتركز حول السكن والإسكان الفاخر، بدأ المستثمرون يبحثون عن قطاعات عقارية بديلة أكثر استقرارا وأقل تقلبا في الأسعار. وهنا يبرز التخزين بمفهومه الحديث والمنظم كأصل عقاري واعد يمكنه أن يحقق عائدا ثابتا ومرتفعا في الوقت نفسه. ومع إطلاق منصة مصر العقارية كإطار وطني رقمي لتنظيم وتوثيق العقارات، أصبح الطريق ممهدا أمام إدماج هذا القطاع ضمن المنظومة الرسمية وتفعيله على نطاق أوسع.

ما المقصود بوحدات التخزين ولماذا تعد أصلا عقاريا جديدا؟

وحدات التخزين ليست مجرد مخازن تقليدية تكدس فيها البضائع؛ بل هي منشآت عقارية مصممة خصيصا لتوفير مساحات آمنة ومنظمة لتخزين الأغراض الشخصية أو التجارية. قد تكون هذه الوحدات جزءا من مبنى متعدد الاستخدامات أو منشأة مستقلة بالكامل، وتتنوع من غرف صغيرة للأفراد إلى مستودعات ضخمة للشركات.

في الأسواق العالمية مثل الولايات المتحدة وأوروبا ودول الخليج، تعتبر وحدات التخزين قطاعا عقاريا قائما بذاته يطلق عليه Self-Storage Real Estate. ويتميز هذا القطاع بانخفاض تكاليف تشغيله مقارنة بالعقارات السكنية أو التجارية، وبارتفاع الطلب المستمر عليه حتى في أوقات الركود الاقتصادي، لأن الناس دائما بحاجة إلى مساحة إضافية لتخزين ممتلكاتهم أو بضائعهم.

أما في مصر، فما زال هذا المفهوم في بداياته رغم الحاجة الملحة إليه. فمع تقلص مساحات الشقق الحديثة وارتفاع أسعار الأراضي والمحال، أصبح الطلب على التخزين يتجاوز العرض المتاح، سواء من الأفراد أو الشركات الناشئة أو حتى المؤسسات الحكومية. وهنا تظهر وحدات التخزين كأصل عقاري جديد يمكن تطويره واستثماره بصورة مربحة ومستدامة.

 لماذا لا تحظى وحدات التخزين بالتقدير الكافي في السوق المصري؟

هناك عدة أسباب جعلت هذا القطاع المهم يظل في الظل رغم إمكانياته الكبيرة. أولها غياب الوعي الاستثماري؛ فمعظم المستثمرين العقاريين في مصر يربطون النجاح بالعقارات السكنية أو التجارية فقط، دون إدراك أن قطاع التخزين قد يحقق عائدا أعلى واستقرارا أكبر على المدى الطويل.

السبب الثاني هو نقص التنظيم والشفافية في سوق التخزين. فلا توجد حتى وقت قريب قاعدة بيانات رسمية توضح مواقع وحدات التخزين المتاحة أو أسعارها أو حالتها القانونية، مما جعل المستثمرين والمستأجرين على حد سواء مترددين في الدخول إلى هذا المجال.

أما السبب الثالث فهو الارتباط الذهني السلبي بمفهوم “المخزن”، إذ ما زال ينظر إليه في الثقافة العامة كمكان مترب أو مهمل، وليس كأصل استثماري متطور يمكن تصميمه وفق معايير الأمان والتكنولوجيا الحديثة.

لكن مع التطور الرقمي في إدارة العقارات، ودخول الدولة على خط تنظيم السوق العقاري، بدأت النظرة تتغير تدريجيا، خاصة مع انطلاق منصة مصر العقارية التي من شأنها إضفاء الثقة والشفافية على هذا النوع من الأصول الجديدة.

أهمية وحدات التخزين في المدن المصرية الكثيفة

القاهرة والجيزة والإسكندرية ومدن الدلتا الكبرى تواجه أزمة حقيقية في المساحات. الشقق الصغيرة تهيمن على المشهد، والمحال التجارية أصبحت باهظة الثمن، والشركات الناشئة لا تملك القدرة على استئجار مخازن كبيرة. من هنا، تأتي وحدات التخزين لتقدم حلا ذكيا ومربحا في آن واحد.

1. للأفراد: توفر لهم مساحة إضافية لتخزين الأثاث أو الأجهزة أو المقتنيات الموسمية، خاصة في حالات الانتقال أو السفر أو تجديد المنازل.

2. للتجار ورواد الأعمال: تمثل بديلا اقتصاديا للمخازن التقليدية باهظة التكلفة، ويمكن استئجارها لفترات قصيرة وبدون التزامات كبيرة.

3. للمجتمع المدني والقطاع الثقافي: يمكن أن تستخدم لتخزين الوثائق، المعدات، أو المواد المعروضة مؤقتا في الفعاليات والمعارض.

4. للاقتصاد الحضري: تساعد في تنظيم المساحات وتقليل الازدحام داخل الأحياء السكنية من خلال سحب “الفائض التخزيني” إلى أماكن مخصصة وآمنة.

وبذلك تتحول وحدات التخزين إلى عنصر مكمل للبنية التحتية الحضرية، وليس مجرد مساحة هامشية. وهي تسهم بشكل غير مباشر في رفع جودة الحياة، إذ تجعل البيوت أكثر تنظيما، والشوارع أقل ازدحاما بالمحال المغلقة أو المخازن العشوائية.

كيف يمكن تسييل وحدات التخزين كأصل عقاري مربح؟

تسييل الأصول يعني تحويلها إلى مصدر دخل فعلي، وهذا ينطبق تماما على وحدات التخزين. فالمستثمر يمكنه تطوير مبنى تخزين متكامل على قطعة أرض صغيرة، ثم تقسيمه إلى وحدات متعددة المساحات وتأجيرها بنظام الاشتراك الشهري أو السنوي. هذه الفكرة تطبق عالميا وتعرف باسم Micro Warehousing أو “التخزين المصغر”، وهي مثالية للأحياء الكثيفة التي لا تتسع للمستودعات الكبيرة.

يتميز هذا النوع من الاستثمار بعدة مزايا:

• عائد ثابت ومستقر: لأن الطلب على التخزين شبه دائم ولا يتأثر كثيرا بتقلبات السوق.

• تكلفة تشغيل منخفضة: فالصيانة محدودة والخدمات بسيطة.

• مخاطر أقل: فالمستأجرون لا يستخدمون الوحدة للسكن أو الإنتاج، مما يقلل فرص التدمير أو الاستهلاك العالي.

• مرونة الاستخدام: يمكن إعادة تأجير الوحدات بسرعة عند انتهاء العقود القصيرة.

وبمرور الوقت، يمكن للمستثمر أن يوسع نشاطه ليشمل أنظمة الحجز الإلكتروني، والمراقبة بالكاميرات، والتأمين الذكي على المحتويات، مما يزيد من القيمة السوقية للعقار. وهنا يأتي دور منصة مصر العقارية في تسهيل عملية تسجيل هذه الوحدات ضمن المنظومة الرسمية، بما يضمن حقوق الملاك والمستأجرين ويمنحهم الثقة في التعامل.

دور منصة مصر العقارية في دعم قطاع التخزين

منذ إطلاقها رسميا عام 2025، أصبحت منصة مصر العقارية بوابة الدولة لتنظيم وتوثيق كافة المعاملات العقارية، وتعد خطوة استراتيجية نحو رقمنة السوق وتحقيق الشفافية الكاملة. توفر المنصة قاعدة بيانات وطنية موحدة تتيح تسجيل العقارات بأنواعها كافة، من الوحدات السكنية إلى التجارية، بل وحتى وحدات التخزين التي لم تكن تحظى سابقا بأي إطار رسمي واضح.

تكمن أهمية المنصة في ثلاثة محاور رئيسية:

1. التوثيق والشفافية: إذ تتيح تسجيل ملكية وحدات التخزين وإصدار عقود إلكترونية رسمية، ما يقلل النزاعات ويعزز ثقة المستثمرين.

2. التسويق والوصول إلى العملاء: من خلال واجهة إلكترونية متاحة للمواطنين والمستثمرين المحليين والأجانب، يمكن الإعلان عن وحدات التخزين وتأجيرها أو بيعها بسهولة.

3. تحفيز الاستثمار في الأصول البديلة: فبمجرد إدراج هذا النوع من العقارات ضمن قاعدة البيانات الرسمية، يتم الاعتراف به كأصل استثماري يمكن تمويله أو رهنه أو تقييمه وفق معايير سوقية دقيقة.

وبهذا المعنى، تمثل منصة مصر العقارية البيئة الرقمية الحاضنة التي يمكن أن تطلق العنان لهذا القطاع الجديد، وتحول وحدات التخزين من فكرة مهملة إلى صناعة منظمة ذات مردود وطني.

التحديات المستقبلية وسبل تجاوزها

رغم المؤشرات الإيجابية، إلا أن تطوير قطاع وحدات التخزين في مصر يحتاج إلى جهود متكاملة. أبرز التحديات هي الإطار التشريعي الذي ما زال يحتاج إلى تحديث ليواكب طبيعة هذا النشاط، خاصة فيما يتعلق بتراخيص الاستخدام والضرائب العقارية. كذلك هناك حاجة إلى التوعية المجتمعية لتغيير الصورة النمطية عن التخزين باعتباره نشاطا ثانويا.

ومن المهم أيضا دعم المستثمرين الصغار والمتوسطين عبر برامج تمويلية أو حوافز ضريبية لتشجيعهم على الدخول في هذا المجال. ويمكن أن تلعب منصة مصر العقارية دور الوسيط بين الدولة والمستثمر من خلال توفير المعلومات والدعم الفني وإتاحة بيانات دقيقة عن الطلب والعرض في مناطق مختلفة.

إن دمج التكنولوجيا مع التخطيط العقاري، وتبني حلول رقمية لتأجير وإدارة وحدات التخزين، سيجعل هذا القطاع أكثر جاذبية وشفافية، ويمنحه القدرة على النمو السريع في السنوات المقبلة.

 من مساحة منسية إلى أصل منتج

إن وحدات التخزين تمثل اليوم الكنز الخفي للعقار المصري، فهي تجمع بين البساطة التشغيلية والاستقرار المالي، وتقدم حلولا عملية لأزمة المساحات في المدن الكبرى. ومع دخول الدولة مرحلة الرقمنة العقارية عبر منصة مصر العقارية، لم يعد هذا القطاع بحاجة إلى من يكتشفه، بل إلى من يستثمر فيه بذكاء واستشراف للمستقبل.

لقد حان الوقت لنعيد تعريف ما نعتبره عقارا مربحا. فالمستقبل لن يكون فقط للشقق الواسعة أو الأبراج الشاهقة، بل لكل متر مربع يمكن أن يدر قيمة مضافة، ولو كان في شكل وحدة تخزين صغيرة خلف أحد المباني أو في قلب منطقة صناعية مزدحمة.

وربما بعد سنوات قليلة، سننظر إلى هذه الوحدات باعتبارها أحد أهم الأصول العقارية في مصر، كما حدث في الأسواق العالمية، حين تتكامل الجهود بين المستثمرين والمشرعين والمنصات العقارية الرقمية التي أعادت رسم حدود السوق وفتحت أبوابا جديدة نحو اقتصاد عقاري أكثر تنوعا واستدامة.