من الواضح أن العقار الذي تملكه سواء كان منزلًا أو قطعة أرض هو أغلي ما تملك ، خاصةً في ظل ارتفاع الأسعار الحالي؛ لذا فتقييمه ومعرفة قيمته بدقة هي معلومة أساسية تساعدك في عملية اتخاذ القرارات الاستثمارية بشكل سليم، وذلك في كل الأحوال، سواء كنت تستعد لبيعه أو تأجيره أو حتى الاحتفاظ به للوقت المناسب.
والتقييم العقاري الدقيق هو عملية منهجية تقوم على تحليل البيانات والمعلومات، وربطها؛ فيحدد الخبير العقاري قيمة العقار بناءً على مجموعة من الاستراتيجيات التقييم العقاري. ومن خلال هذا المقال سنناقش بشكل تفصيلي أهمية التقييم العقاري الدقيق، وكيفية إجرائه، وما هي الاستراتيجيات التي يجب اتباعها، وتأثير الخبير العقاري في عملية التقييم
ما أهمية التقييم العقاري ؟
عملية التقييم العقاري هامة للغاية للبائع وللمشتري على حدٍ سواء؛ ففي حال كانت المستثمر؛ فالعقارات مصدرًا كبيرًا للثروة لأنها تحقق أرباحًا هائلة، والمسألة الدقيقة هنا هي أن قيمتها تتغير بمرور الوقت، وباختلاف المؤثرات؛ لذا فمن المهم أن تعرف السعر الواقعي للعقار وكذلك قيمته في المستقبل قبل إجراء أي استثمارات لتجنب الخسائر المالية.
وفي حال كنت المالك، فتقييم العقارات أمر هام لحماية حقوقك، إذ يساعدك على تحديد قيمة العقار بدقة في حالات الميراث والبيع والتأجير.
كيف يتم إجراء التقييم العقاري الدقيق؟
تتمحور استراتيجيات التقييم العقاري حول مجموعة من الطرق والأساليب التي يستخدمها الخبراء لتحديد القيمة الواقعية للعقارات، وتعتمد هذه الاستراتيجيات على مجموعة من العناصر، وتشمل:
- مواصفات العقار، مثل موقعه ومساحته ومستوى تشطيبه.
- العوامل الاقتصادية والمالية التي تؤثر في السوق العقاري.
- الإجراءات القانونية، مثل تصاريح البناء والضرائب العقارية.
ويمكن تصنيف استراتيجيات التقييم العقاري إلى نوعين، هما:
-
استراتيجية المقارنة
تعتبر استراتيجية المقارنة من أهم الوسائل المتفق عليها ضمنياً في تقييم العقارات، وأكثرها شيوعاً، وتعتمد على مقارنة العقارات المتشابهة في الموقع والمساحة وحالة البناء، حيث ستكون قيمتها مماثلة. وهي الاستراتيجية التي تتطلب جمع المعلومات، والدراية الواسعة بالسوق والعقارات المنافسة.
خطوات استراتيجية المقارنة:
- جمع كافة البيانات عن العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا، والتي تتضمن موقع العقار ومساحته وسعر البيع.
- تحليل البيانات وتحديد السمات المشتركة بين العقارات.
- تطبيق نموذج المقارنة لتحديد قيمة العقار المراد بيعه أو شرائه.
-
استراتيجية التكلفة
تقوم استراتيجية التكلفة على تقدير سعر بناء عقار جديد بنفس المواصفات.
خطوات استراتيجية التكلفة
- جمع البيانات عن تكلفة مواد البناء وتحديد سعر الأرض التي تم بناء العقار عليها.
- تحديد قيمة العقار من خلال إضافة ثمن الأرض إلى تكلفة البناء.
وبالمقارنة بين الاستراتيجيتين، فإننا نجد أن استراتيجية التكلفة أكثر دقة من استراتيجية المقارنة، لأنها تقوم على تقييم جميع العوامل الاقتصادية والمالية التي قد تؤثر في قيمة العقار، أما استراتيجية المقارنة فقد تكون محدودة خاصةً في حالة عدم توفر الأمثلة، ونقص المعلومات عن العقارات المماثلة.
ما هو دور الخبير العقاري في عملية التقييم الدقيق ؟
الواقع أنه يمكنك تقييم العقار بنفسك باستخدام الاستراتيجيات السابقة، ولكن يُفضل الاستعانة بخبير تقييم عقاري لتعيين الاستراتيجية الأنسب للتقييم والحصول على نتائج أكثر دقة؛ فالخبير العقاري يقوم بتقييم سعر العقار بصورة عادلة للبائع والمشتري. وتحديد قيمة كل عقار في حالات التبادل العقاري وتحديد الفرق لكلا الطرفين. وكذلك تحديد سعر العقارات الموروثة. والتوصل إلى التكلفة المالية لبناء العقار، وخاصةً في حال الرغبة في أخذ قرض من البنك. وحتى تقييم العقارات المهددة بالهدم من خلال تحديد قيمة الأشياء الصالحة والتالفة داخل العقار.
ما هي الشروط الواجب توافرها في الخبير العقاري؟
- الدراية العميقة في مجال تقييم العقارات.
- احترام سرية المعلومات الخاصة بالعملاء.
- تطبيق استراتيجيات التقييم العقاري بدقة للحصول على أفضل النتائج.
- الأمانة والنزاهة وعدم الميل لطرف على حساب الآخر، سواء البائع أو المشتري.
- المصداقية والتحقق من صحة البيانات المُستخدمة في عملية التقييم.
ما هي الخطوات التي يجب اتباعها لتقييم عقاري دقيق؟
- إيجاد شركة تقييم عقاري تمتلك المصداقية وتتمتع بثقة عملائها، وذات ثقل في السوق العقاري؛ لضمان حصولك على تقييم عادل ودقيق، وأن تكون مرخصة ومسجلة لدى الجهات المختصة. وتمتلك فريقًا من الخبراء المؤهلين والمتخصصين في تقييم العقارات.
- الاستعانة بخبير عقاري معتمد بدلًا من الشركة، للحصول على أفضل تقييم للعقار، وتلقي الاستشارات العقارية المناسبة حول عملية التقييم.
- جمع المعلومات الخاصة بالعقار، من حيث الموقع والمساحة والتصميم الداخلي والخارجي للعقار. وحالة العقار، بما في ذلك العمر ومستوى تجهيزه. ورصد مميزات العقار، مثل الإطلالة والمرافق والخدمات الأساسية. ودراسة حالة السوق العقاري في المنطقة التي يقع بها عقارك.
ويمكن جمع هذه البيانات بنفسك أو من خلال الاستعانة بخبير عقاري.
- تعيين الهدف من التقييم، حيث أن التقييم يختلف باختلاف الهدف؛ فإذا كان الهدف بيع العقار، فأنت بحاجة إلى الحصول على تقييم يوضح قيمة العقار الحالية في السوق، أما إذا كان الهدف هو شراء عقار بهدف الاستثمار، فأنت بحاجة إلى تقييم يوضح سعر العقار بعد إجراء أي تحسينات به، وهل سيزيد ثمنه في المستقبل أم لا.
- الحصول على التقرير النهائي للتقييم بعد انتهاء العملية من الخبير، وفيه توضيح لقيمة العقار وتفاصيل عملية التقييم. فيشتمل التقرير على: بيانات عامة عن العقار، مثل الموقع والمساحة والتصميم الداخلي والخارجي. وخطوات عملية التقييم والعناصر التي عين الخبير السعر على أساسها. كما يشتمل على نتائج التقييم، التي تتضمن قيمة العقار.
ومن هنا نجد أن التقييم العقاري الدقيق يكون لمصلحة البائع والمشتري على حدٍ سواء، ويتطلب مجموعة من الخطوات العلمية والتي يتم تنفيذها بناء على الخبرة والتجربة، والدراسة العميقة للسوق، والاستناد على المعلومات الدقيقة للعقار نفسه.
