العقارات في المدن الساحلية: الغردقة مقابل شرم الشيخ

عند الحديث عن شراء عقار في مدينة ساحلية مصرية، يتكرر السؤال بين المستثمرين، هل أختار الغردقة أم شرم الشيخ؟

تشكل كلا المدينتين وجهتين ساحليتين مميزتين على البحر الأحمر، ولكل منهما طابعها الخاص ومزاياها وتحدياتها.

فهل الأفضلية تعود للغردقة باعتبارها مدينة سكنية سياحية أكثر تنوعًا؟ أم لشرم الشيخ التي ما زالت تحافظ على طابعها السياحي العالمي الراقي؟

هذا المقال سيساعدك على اتخاذ قرار مبني على مقارنة دقيقة تتناول الجوانب الاقتصادية والعقارية والسياحية والاجتماعية لكل مدينة.

موقع الغردقة وشرم الشيخ: الطبيعة الجغرافية والربط اللوجستي

تقع الغردقة على الساحل الغربي للبحر الأحمر في محافظة البحر الأحمر، وتتميز بامتدادها العمراني الأفقي وارتباطها بمدن الصعيد والقاهرة عبر شبكة طرق سريعة.

أما شرم الشيخ فتقع في الطرف الجنوبي من شبه جزيرة سيناء، وتتميز بجبالها الخلابة وخليج نعمة الشهير، لكنها أقل ارتباطًا بالمحافظات الكبرى لاعتبارات جغرافية وأمنية.

مميزات الموقع الجغرافي للغردقة:

• قريبة نسبيًا من القاهرة (حوالي 450 كم).

• يمكن الوصول إليها بالسيارة أو الحافلة بسهولة.

• مطار دولي نشط ومتصل بعدة دول أوروبية وداخلية.

• سهولة الربط بين الشمال (الجونة) والجنوب (سهل حشيش، مكادي، سوما باي).

مميزات الموقع الجغرافي لشرم الشيخ:

• موقع استراتيجي فريد بين آسيا وإفريقيا.

• مطار شرم الشيخ الدولي يستقبل رحلات من أوروبا والخليج.

• تضاريس جبلية توفر خصوصية وجمال طبيعي استثنائي.

• شبه معزولة عن الزحام، مما يعزز خصوصية المنتجعات.

السياحة كمحرك أساسي للطلب العقاري

في كل من الغردقة وشرم الشيخ، تؤدي السياحة الدور المحوري في تنشيط السوق العقاري.

لكن طبيعة السياحة في كل مدينة تؤثر على نوع العقارات المطلوبة وقيمتها السوقية.

الغردقة:

• تستقطب شريحة واسعة من السياح الألمان، الروس، البولنديين، والتشيك.

• أسعار الفنادق متوسطة، مما يزيد من الإقبال على الشقق المفروشة.

• وجود تجمعات مثل الجونة وسهل حشيش يعزز من قيمة المناطق المحيطة.

• هناك طلب كبير على الشقق السكنية بغرض الإيجار السياحي والسنوي.

شرم الشيخ:

• تستهدف السياح من روسيا، أوكرانيا، إيطاليا، وإنجلترا.

• السياحة فاخرة أكثر، مما يرفع الطلب على الفيلات والوحدات الفندقية.

• مناطق مثل خليج نعمة وشرم المايا تعتبر من أغلى المناطق العقارية.

• الإيجارات اليومية أعلى، لكن الموسم السياحي أقل انتظامًا مقارنة بالغردقة.

البنية التحتية والخدمات

تؤثر جودة البنية التحتية في قرار المستثمرين بشكل كبير، سواء من حيث الطرق، والكهرباء، والمياه، أو من حيث توفر المدارس، والمستشفيات، والخدمات الحكومية.

الغردقة:

• تطورت بشكل كبير خلال العقد الأخير.

• تحتوي على مدارس دولية ومستشفيات خاصة جيدة.

• يوجد بها العديد من الخدمات الحكومية مثل مصلحة الشهر العقاري والسجل المدني.

• تعاني بعض المناطق الشعبية من مشكلات في الصرف الصحي والمرافق.

شرم الشيخ:

• ذات بنية تحتية متميزة في المناطق السياحية.

• الطرق داخلية واسعة ومنظمة.

• بها جامعة الملك سلمان الجديدة، ما يعزز جاذبيتها التعليمية.

• ولكنها تفتقر لبعض الخدمات السكنية الأساسية في المناطق غير السياحي

أسعار العقارات: مقارنة بالأرقام

تختلف أسعار العقارات ليس فقط بين المدينتين، بل داخل كل مدينة حسب الموقع ونوع العقار.

أسعار الشقق في الغردقة (2025):

• شقق سكنية شعبية: 10,000 إلى 15,000 جنيه/م².

• شقق في الكمبوندات: 20,000 إلى 35,000 جنيه/م².

• شقق مطلة على البحر في الجونة وسهل حشيش: 40,000 إلى 70,000 جنيه/م².

أسعار الفيلات في الغردقة:

• فيلات مستقلة في سهل حشيش والجونة: من 10 إلى 30 مليون جنيه.

أسعار العقارات في شرم الشيخ:

• شقق داخل المدينة: 15,000 إلى 25,000 جنيه/م².

• شقق في خليج نعمة وشرم المايا: 30,000 إلى 55,000 جنيه/م².

• فيلات مطلة على البحر: من 15 إلى 40 مليون جنيه حسب المساحة والإطلالة.

الفروق في نوعية المستثمرين والسكان

كل من الغردقة وشرم الشيخ لها جمهور مختلف من المشترين:

في الغردقة:

• مستثمرون مصريون يبحثون عن شقق للإيجار السنوي أو السياحي.

• أجانب (خصوصًا من أوروبا الشرقية) يشترون للمعيشة أو التقاعد.

• تنوع بين شقق سكنية صغيرة وفيلات في مناطق مثل الجونة.

في شرم الشيخ:

• المستثمرون الأجانب يهيمنون على القطاع الفاخر.

• الطلب من المصريين منخفض نسبيًا بسبب العزلة الجغرافية.

• أغلب العقارات تُستخدم للإيجار السياحي الفاخر أو كبيوت صيفية.

العائد على الاستثمار العقاري

يعتمد العائد من العقار على نسبة الإشغال طوال العام وسعر الإيجار اليومي أو الشهري.

الغردقة:

• نسبة الإشغال السنوي مرتفعة (تتجاوز 70% في المناطق السياحية).

• الإيجارات الموسمية والشهرية تجذب دخلًا مستقرًا.

• السوق مرن نسبيًا، ما يسهل البيع وإعادة الاستثمار.

شرم الشيخ:

• نسبة الإشغال قد تنخفض خارج المواسم.

• العائد مرتفع في الفنادق والوحدات الفندقية، لكنه غير منتظم.

• البيع قد يستغرق وقتًا أطول إلا في مناطق مميزة مثل سوهو سكوير. البيئة والتنمية المستدامة

الاهتمام بالبيئة أصبح عنصرًا هامًا في تقييم أي مشروع عقاري.

الغردقة:

• مشاريع مثل الجونة تعتبر رائدة في استخدام الطاقة الشمسية ومعايير الاستدامة.

• بعض المناطق تعاني من التوسع العشوائي.

شرم الشيخ:

• استضافت مؤتمر المناخ COP27 عام 2022، ما عزز من توجهها البيئي.

• الحكومة تعمل على تحويلها إلى مدينة خضراء بالكامل.

المشروعات الكبرى في كل مدينة

في الغردقة:

• الجونة: مشروع متكامل يجمع بين السكن والرفاهية والتعليم.

• سهل حشيش: مقصد فاخر بمشروعات عقارية ذات طابع عالمي.

• Makadi Heights: من تطوير أوراسكوم، ويوفر وحدات بمستويات متعددة.

في شرم الشيخ:

• سوهو سكوير: مجمع فاخر من الترفيه والسكن.

• Nabq Bay Projects: مناطق تنموية جديدة بأسعار أقل من خليج نعمة.

• Sunrise Projects: تطويرات فندقية وسكنية متميزة.

لماذا يقبل المزيد من المستثمرين على الاستثمار في شرم الشيخ والغردقة؟

يشهد السوق العقاري في شرم الشيخ والغردقة طفرة غير مسبوقة في حجم الاستثمارات المحلية والأجنبية، سواء من الأفراد أو الشركات، ويعود هذا الإقبال المتزايد إلى مزيج من العوامل الاقتصادية، الجغرافية، القانونية، والسياحية، بالإضافة إلى دعم الدولة المباشر للتوسع العمراني والتنمية في مدن البحر الأحمر.

في هذا الجزء نناقش بالتفصيل الأسباب التي جعلت هاتين المدينتين من أكثر الوجهات جذبًا لرؤوس الأموال العقارية في السنوات الأخيرة.

العائد الاستثماري المرتفع مقارنة بالمدن الكبرى

يُعد العائد الاستثماري من أبرز الأسباب التي تدفع المستثمرين العقاريين إلى شرم الشيخ والغردقة.

في القاهرة أو الإسكندرية، ورغم النشاط العقاري الكبير، فإن أسعار العقارات مرتفعة مقارنة بالإيجارات، مما يقلل العائد السنوي للمستثمر. أما في الغردقة وشرم الشيخ، فإن:

• أسعار الشراء معقولة نسبيًا، خاصة خارج المناطق الفاخرة.

• الطلب السياحي على الإيجارات اليومية والأسبوعية مرتفع.

• العائد الصافي قد يتراوح بين ٨٪ إلى ١٤٪ سنويًا، وهو رقم ممتاز في ظل التضخم ومحدودية الفرص البنكية.

أسعار العقارات لا تزال أقل من قيمتها الحقيقية

رغم أن الأسعار ارتفعت في السنوات الأخيرة، إلا أن معظم الخبراء يتفقون أن العقارات في الغردقة وشرم الشيخ ما زالت أقل من قيمتها السوقية الحقيقية، خاصة مقارنة بالمدن السياحية العالمية.

• شقة بمساحة 100 م² تطل على البحر في الجونة أو سهل حشيش، قد تُكلف أقل من ١٥٠ ألف دولار.

• في شرم الشيخ، يمكنك شراء فيلا على البحر بسعر يقل عن سعر شقة صغيرة في دبي أو قبرص.

• هذا يجعل المدينتين جاذبتين للمستثمرين الأجانب الباحثين عن شراء ثاني أو عقار للعطلات.

برامج التملك للأجانب والتسهيلات الحكومية

من الأسباب المحورية التي زادت الإقبال على الاستثمار:

• تسهيلات الدولة للأجانب في تملك العقارات في مصر.

• إجراءات التملك أصبحت أبسط، ويمكن تنفيذها عبر محامٍ دون الحاجة لإقامة طويلة.

• الحكومة تقدم حوافز لمن يستثمر في المناطق السياحية، مثل الإعفاءات الضريبية في بعض المشروعات، أو منح الجنسية مقابل استثمار عقاري يتجاوز حدودًا معينة.

تنامي دور شركات التطوير العقاري الدولية والمحلية

مع دخول شركات كبرى مثل أوراسكوم، حسن علام، الغنيمي، Sunrise، وغيرها إلى السوق، أصبح هناك:

• ضمان للجودة والتنفيذ في المواعيد.

• مشاريع متكاملة تضم خدمات صحية، تعليمية، وترفيهية.

• خطط سداد مرنة تمتد أحيانًا حتى ٨ سنوات دون فوائد.

• وجود مطور معروف يشجع المستثمر على الشراء دون قلق.

 النمو الكبير في الطلب على السياحة الشاطئية

في أعقاب جائحة كورونا، ارتفع الطلب العالمي على الوجهات التي تجمع بين الشمس، البحر، والأسعار المناسبة، وبرزت شرم الشيخ والغردقة كخيارين مثاليين.

وانعكس هذا الانفجار السياحي مباشرة على:

• زيادة الطلب على تأجير الوحدات المفروشة.

• امتلاء الفنادق والشقق في المواسم.

• ارتفاع أسعار الإيجار الفندقي والشهري.

كل ذلك عزّز الثقة في قدرة العقار على إنتاج دخل دوري، ما شجّع المستثمرين على الشراء.

توافر وحدات تناسب كل الشرائح

بعكس ما قد يُعتقد، فإن شرم الشيخ والغردقة لا تقتصران على الوحدات الفاخرة.

بل إن هناك وحدات بأسعار تبدأ من:

• ٣٥٠ ألف جنيه مصري في مناطق ناشئة.

• شقق قيد الإنشاء بتقسيط شهري أقل من ٥ آلاف جنيه.

• تنوع المساحات (من ٤٥ م² إلى أكثر من ٣٠٠ م²)، ما يجذب شرائح متعددة من المستثمرين.

وهذا التدرج في الأسعار أتاح للجميع دخول السوق، من الشباب المصري وحتى رجال الأعمال الخليجيين.

تطوير البنية التحتية والمرافق والخدمات الذكية

الاستثمار في شرم الشيخ والغردقة لم يأتِ من فراغ، بل نتيجة استثمارات حكومية هائلة في البنية التحتية:

• توسيع مطاري الغردقة وشرم الشيخ لاستيعاب المزيد من الرحلات.

• تطوير الطرق السريعة التي تربط الغردقة بالصعيد والقاهرة.

• مشاريع الصرف الصحي الذكي، ومحطات تحلية مياه البحر.

• إدخال نظم الكهرباء الذكية والطاقة الشمسية في العديد من الكمبوندات.

وهذه التطويرات طمأنت المستثمر إلى استدامة المدينة وصلاحيتها للعيش الطويل أو العمل عن بُعد.

 نمو نمط “العمل من أي مكان” وزيادة الإقامة طويلة الأجل

تغيرت ثقافة العمل عالميًا، وأصبح كثير من الناس يبحثون عن العيش في مدن هادئة ومشمسة وبتكلفة أقل.

الغردقة وشرم الشيخ توافقتا مع هذا الاتجاه:

• إنترنت جيد في المناطق الحديثة.

• مقاهي ومساحات عمل مشتركة بدأت تظهر.

• نمط حياة أرخص من العاصمة، وبيئة أكثر استقرارًا نفسيًا.

مما جعل المستثمرين يستهدفون “الوافدين الرقميين” الذين يبحثون عن إيجار طويل الأجل، وهي فئة توفر دخلًا شهريًا منتظمًا للملاك.

 الحوافز المرتبطة بمؤتمرات دولية وسياحة المؤتمرات

استضافة شرم الشيخ لمؤتمرات عالمية مثل COP27 رفعت من مكانة المدينة عالميًا، كما تم التخطيط لعدة فعاليات دولية في الغردقة، مما:

• زاد من تسليط الضوء الإعلامي على المنطقة.

• حفّز مؤسسات استثمارية على ضخ رؤوس أموال.

• خلق طلبًا على فنادق جديدة ووحدات فندقية.

 الاستقرار الأمني والسياسي

في السنوات الأخيرة، أصبحت شرم الشيخ والغردقة من أكثر المدن المصرية أمانًا:

• انتشار كاميرات المراقبة والحواجز الأمنية الذكية.

• وجود دائم للشرطة السياحية.

• السيطرة الكاملة على المناطق الجغرافية الحدودية في سيناء والبحر الأحمر.

والاستقرار عنصر حاسم لأي مستثمر، وهذا ما تقدمه هاتان المدينتان.

 إمكانية إعادة البيع بسهولة مستقبلًا

الطلب لا يأتي فقط من المستأجرين بل أيضًا من:

• مصريين يرغبون في التقاعد على البحر.

• شباب يبحثون عن شقق لقضاء العطلات.

• أجانب يشترون للاستثمار أو التملك الشخصي.

وبالتالي، فإن إعادة البيع في المستقبل واردة وسهلة، بخاصة إذا تم شراء العقار في موقع جيد ومشروع معروف.

أيهما تختار؟

إذا كنت تبحث عن استثمار طويل الأجل بعائد ثابت وسوق أكثر مرونة، فالغردقة هي الخيار الأنسب.

أما إذا كنت ترغب في استثمار فاخر وموسمي في بيئة راقية ومعزولة، فقد تكون شرم الشيخ الخيار الأمثل لك.

وسواء كنت مستثمرًا يسعى للعائد أو فردًا يبحث عن ملاذ بحري، فإن اختيارك بين الغردقة وشرم الشيخ ينبغي أن يستند إلى أهدافك، ميزانيتك، ونمط الحياة الذي تريده.