انتشرت في الآونة الأخيرة العديد من المعلومات الخاصة بقانون الوساطة العقارية، للتعرف على شكل واضح وأكثر دقة يخص السوق العقاري، خاصة في إطار استهداف الشركات العقارية للعديد ممن يبحثون عن العقارات بمختلف أنواعها، وبخاصة أن دور الوسيط العقاري أن يكون حلقة الوصل بين البائع والمُشتري، بما يحقق رضا العملاء وإتمام الصفقات العقارية.
في هذا المقال، سنشرح ماهية القانون ودوره في تنظيم السوق، وعقوبة كل من تخلف عن الالتزام بهذا القانون.
ما هي الوساطة العقارية ومن يكون الوسيط العقاري؟
يُقصد بالوساطة العقارية أي عمل من أعمال الوساطة في بيع أو إيجار أو أي تصرف آخر في الأملاك العقارية على اختلاف أنواعها مقابل أجر، ويقصد بالوسيط كل شخص طبيعي أو معنوي يزاول أعمال الوساطة في المجالات العقارية ومرخص له من الجهة المختصة طبقا للحالات والشروط الموضحة، وقد يكون الوسيط مفوضاً من قبل أحد طرفي الصفقة أو كليهما.
وعلى جميع الأفراد والشركات التي تزاول مهنة الوساطة العقارية الخضوع إلى الشروط والأحكام والنصوص المُتفق عليها.
كيف تنظم الدولة السوق العقاري؟
حرصت الدولة على تنظيم العمل في مجال الوساطة العقارية، ولذلك أصدرت قانونًا ينص على تنظيم أعمال الوساطة العقارية، لينص القانون على العديد من النقاط والتي من أبرزها؛ حظر مزاولة أي عمل من أعمال وسطاء العقار إلا لمن يقيد اسمه فى سجل الوكلاء التجاريين أو الوسطاء العقاريين، ومن يقوم بذلك على نحو غير قانوني يُعاقب بالسجن لمدة سنتين، وغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه، ولا تزيد عن مليون جنيه.
بالإضافة تحديد قيمة العمولة التي سيتم تحصيلها بواسطة وسطاء العقار، أو أي مبالغ أخرى قد يتقاضاها الوسيط تُدفع من خلال وسائل دفع غير نقدية.
ما الأهداف التي يرنو إليها قانون الوساطة العقارية في مصر:
تظل المظلة القانونية هي الحامي الأول لمهنة الوساطة العقارية، ليهدف القانون إلى تحقيق ما يلي:
- تنظيم نشاط الوسطاء العقاريين، بما يتفق مع المعايير الدولية التي تستلزمها توصيات مجموعة العمل المالي.
- مواجهة التوسع في مجالات العمل من الوكالات التجارية، والوساطة التجارية والعقارية، من خلال استحداث قواعد جديدة.
- وضع قانون الوساطة العقارية أيضًا ضوابط تساعد في إحكام الرقابة على الأنشطة الخاصة بالوساطة العقارية.
- وضع ضوابط تساعد على إحكام الرقابة على نشاط الوساطة العقارية.
- مواجهة الفوضى المُنتشرة في السوق العقاري المصري، ومُعالجة آلاف القضايا من النصب والاحتيال.
- مواجهة عمليات غسيل الأموال، وخاصة في نشاط الوساطة العقارية.
- إلزام الوسيط العقاري بتوفير بيانات كاملة للمسؤولين عن الوحدات محل التعاقد، مع وجوب المحاسبة حال التضليل؛ وبالتالي تجنب حالات التضليل التي أصبحت تحدث في السوق العقاري.
- وضع ضوابط صارمة لمزاولة المهنة للوسطاء العقاريين والتجاريين، من خلال إنشاء سجل إلكتروني.
تنظيم آليات تحصيل المستحقات المالية في شكل غير نقدي إلكتروني، في أنشطة الوكالات التجارية، وأعمال الوساطة التجارية والعقارية إعمالا بالتحول الرقمي.
وضع عقوبات رادعة للمُخالفين، بما يضبط التعامل مع غير الملتزمين.
ما التعديلات الجديدة على قانون الوساطة العقارية؟
ثمة مجموعة من التعديلات التي يجب على راغبي ممارسة المهنة العقارية معرفتها، وهي على النحو التالي:
- حظر عمل أي شخص غير مُسجل بالسجلات المخصصة لغرض الوساطة العقارية بوزارة التجارة والصناعة، سواء كان يعمل بشكل فردي أو لدى شركة.
- يُعاقب أي شخص يمتهن الوساطة العقارية والسمسرة وهو لا يملك ما يثبت أنه وسيط عقاري معتمد، أي مسجل بسجلات الوكلاء والوسطاء التجاريين أو العقاريين ومصلحة الضرائب، ولديه شهادة بمزاولة المهنة من الهيئة العامة للرقابة على الصادرات والواردات ومقيدًا بنقابة العقاريين.
- يُعاقب من يدير أو ينشأ شركة للعمل بالوساطة العقارية دون قيد بالسجلات المخصصة لهذا الأمر.
- يُعاقب أي شخص يعمل بالوساطة العقارية بعد انتهاء صلاحية الرخصة الخاصة به.
- يُعاقب من يقيد نفسه أو شركته بناءً على بيانات غير صحيحة.
- ينبغي على أي وسيط عقاري التحقق من أن الوحدة غير مخالفة ومرخصة، وتتبع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
ما البيانات التي يتضمنها قانون الوساطة وعقد الوساطة العقارية؟
ثمة مجموعة من البيانات التي يتضمنها قانون وعقد الوساطة العقارية، وهي على النحو التالي:
- تاريخ كتابة العقد
- هوية العميل
- هوية الوسيط العقاري
- بيانات الوسيط العقاري كرقمه الضريبي وسجله التجاري
- مواصفات الوحدة السكنية أو الأرض
- صلاحيات الوسيط العقاري للتأكد من بيانات الوحدة أو الأرض لدى الجهات المعنية
- وسيلة الدفع
- العمولات التي يتقاضها الوسيط العقاري
- المبلغ الأوَلي الذي دُفع من العمولة المتفق عليها
- القيمة الكلية للصفقات
- تاريخ إجراء العمليات
- البيانات الخاصة للأطراف المشاركة بالعملية
- صور ضوئية من العقود الخاصة بهذا الشأن
ما هو الفرق بين الوسيط والسمسار العقاري؟
يعمل الوسيط العقاري كوسيط بين البائع والمُشتري في عملية البيع أو الشراء التي تتم بين الطرفين في مجال العقارات، ويُفضل وسيط العقارات الحفاظ على العديد من وكلاء العقارات ممن يعملون تحت قيادته، ومن الضروري حصول الوسيط على رخصة للعمل في مجال العقارات؛ وإلا يتعرض للمُسألة القانونية.
أما السمسار فهو لفظ يُطلق على وسيط العقارات والسمسار غير مُضطر للحصول على رخصة مزاولة النشاط كالوسيط العقاري؛ إذ يفضل السمسارة أن يظلوا بعيدين عن كافة القيود والقوانين الموجودة في وظيفة الوسيط العقاري، وثمة بعض السماسرة يعملون كوسطاء، ولكن يطلقون على أنفسهم لفظ سمسار؛ لتجنب كل هذه التعقيدات.
ما شروط العمل كوسيط عقاري؟
- وجود سجل تجاري وضريبي.
- التسجيل بسجلات الوسطاء العقاريين بالهيئة العامة للصادرات والواردات بوزارة التجارة والصناعة.
- التبليغ بشكل دوري عن كافة المعاملات التي يقوم بها، عن طريق تقديم العقود التي أُبرمت بين البائع والمشتري للجهات المعنية.
ما قيمة عمولة الوسيط العقاري؟
حددت التعديلات الجديدة لقانون الوساطة العقارية آلية تحصيل نسبة الوسيط العقاري، حيث يُحظر دفع أكثر من 5% نقداً من القيمة الإجمالية للعمولة المتفق عليها، وفي حالة عدم الالتزام بهذا الأمر تُقر عقوبة على المخالفين.
ما عقوبة عدم اتباع قانون الوساطة العقارية؟
عمن يتخلف عن الالتزام بقانون الوساطة العقارية تحمل فرض العقوبات، وذلك على كل من يعمل بالمهنة دون ترخيص أو قيد بسجلات الهيئة العامة للصادرات والواردات ومصلحة الضرائب.
وقد أصدر الرئيس عبد الفتاح السيسي قرارا بالقانون رقم 21 لسنة 2022 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 120 لسنة 1982، لتنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطات التجارية والعقارية، ويهدف القانون إلى مواجهة التوسع في عمل كل من الوكالات التجارية والوساطة التجارية والعقارية بدون ضوابط، وذلك باستحداث قواعد جديدة تنظم الحالات التي حدثت بها تطورات كثيرة تستلزم إعادة تنظيمها بشيء من التفصيل، وبهدف تقرير أحكام وضوابط موضوعية وإجرائية تسهم في إحكام الرقابة على تلك الأنشطة، التي توسعت على نحو كبير خاصة نشاط الوساطة العقارية.
وشدد القانون على من يعمل بمهنة وساطة العقارات أن يسجل في السجل الخاص به التي كلفت وزارة التجارة والصناعة بإنشائه، ويعتبر الوسيط العقاري هو كل من قُيد بالسجل المنشأ لهذا الغرض ويقوم بأعمال الوساطة أو السعي لإبرام العقود المتعلقة بالعقارات والأراضي المبينة أو الفضاء، سواء أعمال شرائها أو بيعها أو تأجيرها أو التوسط.
ويشترط القانون فيمن يعمل بمهنة الوساطة العقارية ألا يكون مدرجا بقوائم الإرهاب، ويفرض على الوسيط أيضا إتمام جميع معاملاته بطريقة الدفع غير النقدي، وقيد جميع معاملاته في سجل مخصص لهذا الغرض وتقديمه للجهات المختصة.
ويعاقب بالحبس مدة لا تزيد على سنتين وبغرامة لا تقل عن 50 ألف جنيه ولا تجاوز مليون جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من مارس مهنة الوكالة التجارية أو قام بعمل من أعمال الوساطة التجارية، أو الوساطة العقارية، أو أنشأ أو أدار منشأة للقيام بأحد الأغراض المتقدمة، من دون أن يكون مقيدا بالسجلات المشار إليها في القانون، فضلا عن الحكم بحرمان مرتكبها من مزاولة النشاط لمدة لا تجاوز سنتين، وغلق المنشأة لمدة مساوية لمدة الحرمان من مزاولة النشاط.
كيف تختار وسيطاً عقارياً احترافياً؟
في الجزء الأخير من المقالة سوف نقدم بعض النصائح لاختيار وسيط عقاري محترف.
- الاطلاع على التراخيص والشهادات: ضرورة التأكد من التراخيص والشهادات المطلوبة لمزاولة مهنة الوساطة العقارية والاتباع للقوانين المحلية.
- الخبرة بالسوق العقاري: الوسيط ذو الخبرة يكون أكثر قدرة على تقديم نصائح قيمة وفهم اتجاهات السوق.
- التقييمات الإيجابية: تحقق من سمعة الوسيط من خلال قراءة التقييمات والمراجعات عبر الإنترنت، وسؤال الأصدقاء أو الزملاء عن توصياتهم.
- المعرفة بالقانون: ينبغي أن يكون الوسيط ملمًا بالقوانين واللوائح العقارية المحلية، لضمان إتمام كافة المعاملات بشكل قانوني وسليم، والتقليل من المخاطر القانونية المحتملة.
- المهارات التفاوضية: تمتع الوسيط بمهارات تفاوض قوية لتحقيق أفضل الشروط للبائع أو المشتري.
