ما هي السياسيات العقارية المبتكرة وما أهمية تطبيق الحوكمة؟
في الآونة الأخيرة، برز قطاع العقارات كركيزة أساسية للتنمية الاقتصادية في مصر، مساهماً بشكل كبير في الناتج المحلي الإجمالي للبلاد، وبفضل الدعم الحكومي يشهد قطاع العقارات المصري نمواً قوياً مدعوماً بسياسات مبتكرة ومبادرات استراتيجية وفرص ناشئة.
تسلط هذه المقالة على أهمية الحوكمة وؤرية الدولة المصرية لها ودور منصة مصر العقارية .
ما هي الحوكمة العقارية؟
الحوكمة بشكل عام، هي تطبيق أعلى معايير الجودة في الإدارة، وإذا قمنا بإسقاط الحوكمة كعملية إصلاح إداري على القطاع العقاري، فإننا سنجد أنها تنطبق على محورين أساسيين، هما:
حوكمة التخطيط العقاري: وهي العملية التي تنطلق من العقارات على أرض الواقع، من حيث أبعادها ومواصفاتها واتجاهاتها وطبيعتها، بهدف وضع مخططات عقارية مطابقة للواقع يمكن الرجوع إليها للاطلاع على أوصاف وحدود كل عقار بكل دقة.
وحوكمة التصرفات العقارية: وهي عملية التطوير في إدارة التصرفات القانونية التي تجري على العقارات، بحيث يكون كل حق قائم أو محتمل مسجلاً على صحيفة كل عقار، بما يمنح صاحب الحق على العقار إثباتاً رسمياً للاحتجاج بحقه من جهة، وبما يحمي الغير من أي تصرفات مخفية غير مسجلة على العقارات التي لهم بها مصلحة من جهة أخرى.
فإذا انطلقنا من نقطة البداية – ألا وهي حوكمة العقارات – فإننا سنصل بالتأكيد إلى مرحلة حوكمة التوثيق العقاري.
حوكمة التوثيق العقاري… المهمة الإدارية والقانونية الأصعب المهمة الأساسية لأي دولة هي حفظ الأمن والحقوق والأموال العامة والخاصة، وفي هذه النقطة الجوهرية حيث تتبوأ العقارات مرتبة الصدارة من حيث الأولوية، نظراً لكون العقارات ذات قيم مرتفعة وقدرة على الضمان، كما أن للعقارات أبعاداً جغرافية واقتصادية أخرى، تصل إلى حد حماية السيادة الوطنية على العقارات الاستراتيجية والحدودية.
ما الهدف من ادارة السجل العقاري أو الحوكمة العقارية؟
الهدف من إدارة السجل العقاري هو الانتقال من التوثيق الشخصي العام إلى التوثيق العيني الخاص، كما يلي:
1. التوثيق العقاري الشخصي العام: وهي المرحلة التي يتم فيها إنشاء الخرائط بغرض تسجيل المحررات، فيكون المسح وتحديد العقار بشكل تفصيلي تالياً للبيع وطلب تسجيل المحرر.
2. التوثيق العقاري العيني الخاص: وهي المرحلة الأكثر أهمية وحساسية على أصحاب الحقوق العقارية، حيث يتم من خلالها إنشاء خرائط تفصيلية قبل إجراء التصرفات، ثم يتم التسجيل الرسمي للتصرفات، ابتداءً من ترخيص البناء للمالك الأول، إلى البيع والشراء للمالكين المتعاقبين، كما يتم توثيق تصرفات الرهن، والضمان، والحجز، وإشارات الدعوى العقارية، وغيرها من الحقوق التي قد يثقل بها العقار.
كما قد يتم تطوير هذه المرحلة، عبر التصحيح على المخططات التنظيمية السابقة، بما يتلافى العيوب وينهي أي منازعات على أجزاء من عقارات، عبر تحويل مناطق المخالفات إلى عقارات ذات صحائف عقارية رسمية، ويمكن استخدام التطوير العقاري كمشروع استثماري يحوّل المناطق العشوائية أو النائية إلى مشاريع عقارية ضخمة ضمن المخطط التنظيمي المفصل.
ما هو دور منصة مصر العقارية في الحوكمة العقارية؟
في إطار التحول الرقمي، أطلقت وزارة الإسكان منصة “مصر العقارية”، وهي منصة إلكترونية توفر بيانات دقيقة ومحدثة عن العقارات، بما يضمن تبسيط الإجراءات وتسريع عمليات التسجيل والتوثيق، هذه المنصة تمثل حلقة وصل مباشرة بين المواطن والدولة، وتساهم في خفض التكاليف وتحقيق قدر أكبر من الشفافية في سوق العقارات.
حيث ستبدأ المرحلة الأولى بتطبيق الرقم القومي العقاري على مشروعات وزارة الإسكان في المدن الجديدة، لما تتمتع به من قواعد بيانات متكاملة ومنظمة.
تعد منصة مصر العقارية احدى الركائز الأساسية للحوكمة العقارية في مصر وذلك لانها المنصة الرسمية الرقمية والتي تعمل على:
توحيد بيانات العقارات وتوثيقها
ربط كل وحدة عقارية برقم تعريف فريد
عرض الوحدات المرخصة فقط
حماية المواطن من الإعلانات المضللة
ما توفرة منصة مصر العقارية لحوكمة العقارات المصرية من ادوات؟
تعد منصة مصر العقارية مركز معلومات كامل عن العقار المصري وقاعدة بيانات ومنظومة ومتكاملة تهدف إلى إنشاء سوق عقارية مركزية، تعمل على سرعة تداول المعلومات العقارية في الاسواق العقارية بشفافية ووضوح لتسير الاعمال والاتفاقات بين اطراف المعاملة العقارية وبناء القرارات على قواعد مستنيرة.
ما هي أدوات MLS لضبط الحوكمة العقارية المصرية؟
يعمل نظام MLS (Multiple Listing Service) في ضبط الحوكمة العقارية من خلال توحيد بيانات العقارات وضمان الشفافية في التعاملات، حيث يوفر MLS مصدراً موثوقاً للمعلومات العقارية، مما يقلل من الازدواجية ويحسن دقة البيانات المتاحة للمشترين والمستثمرين، كما يساعد في تحديث آليات العمل وضبط اللوائح المتعلقة بالعقارات.
توحيد بيانات العقارات:
يقوم نظام MLS بتوحيد جميع بيانات العقارات، مما يضمن وجود مصدر موحد وموثوق به للمعلومات.
القضاء على الإعلانات المكررة:
يقلل MLS من الإعلانات المزدوجة والمتكررة، مما يضمن أن المشترين والمستثمرين لديهم معلومات دقيقة وموثوقة.
تحديث آليات العمل:
يساعد MLS في تحديث آليات العمل واللوائح المتعلقة بالعقارات، مما يضمن الشفافية والمساواة في التعاملات.
زيادة الشفافية:
يوفر نظام MLS مستوى عالٍ من الشفافية في السوق العقاري، مما يساعد على بناء الثقة بين المشترين والبائعين.
تحسين الكفاءة:
من خلال توفير معلومات دقيقة وموثوقة، يساهم MLS في تحسين الكفاءة في السوق العقاري، مما يقلل من الوقت والجهد المبذول في البحث عن العقارات وإتمام الصفقات.
تسهيل اتخاذ القرارات:
يمكن للمشترين والمستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على المعلومات الدقيقة والموثوقة التي يوفرها MLS.
الحد من المخاطر:
من خلال توفير معلومات موثوقة، يساعد MLS في الحد من المخاطر المحتملة في السوق العقاري
ما هي أهمية الحوكمة للشركات العقارية؟
يعد إنشاء هيكل حوكمة عقارية أمراً بالغ الأهمية لتحقيق النجاح المستمر لأي شركة عقارية، حيث أن عملية الحوكمة تعد أساس ملموس يوجه عملية صنع القرار الإستثماري لتلك الشركات في ضوء ديناميكيات السوق التي تميز صناعة العقارات الآن .
وترتكز عملية الحوكمة على عدة ركائز تتمثل في توافر الإدارة الفعالة في تحديد المخاطر وتخفيفها ، وتخطيط السيناريوهات للتحضير للتحولات المحتملة في السوق ، هذا بالإضافة إلى ضرورة الاهتمام بجانب المسؤولية الاجتماعيه لهذه الشركات، حيث يؤدي دمج الممارسات المستدامة والمساهمة بشكل إيجابي في المجتمع إلى تعزيز سمعة الشركة وقدرتها على الاستمرار على المدى الطويل، و من خلال دمج الشركات العقاريه هذه الركائز في نسيج عملياتها، لا تقوم بتأمين ازدهارها فحسب، بل تتمكن أيضا من تعزيز تنافسيتها مستقبلا على نطاق أوسع.
ما هي استراتيجيات إدارة المخاطر في مجال الحوكمة العقارية؟
ففي مجال حوكمة الشركات العقارية، تعد استراتيجيات إدارة المخاطر أمراً بالغ الأهمية، حيث يضمن هذا الأمر تحصين كافة الأنشطة العقارية للشركات ضد كافه المخاطر المالية والتشغيلية والمخاطر المحتملة المتعلقة بديناميكيات السوق، وبكل تأكيد يعد تكامل كافة استراتيجيات إدارة المخاطر عملية ديناميكية، مما يتطلب التقييم والتكيف المستمر استجابة لظروف السوق المتطورة والمتغيرة ، ويتم ذلك في ضوء الآليات التالية:
1-تحديد المخاطر وتقييمها: ويتم ذلك من خلال إجراء تحليل شامل للمخاطر المحتملة، بدءاً من تقلبات السوق ومخاطر الائتمان إلى التحديات البيئية والقانونية، فعلى سبيل المثال إستخدام شركة عقارية اختبار التحمل لقياس تأثير الركود الاقتصادي المفاجئ على قيم الأصول العقاريه لها
2- تنفيذ تدابير التخفيف: وذلك لأنه بمجرد تحديد المخاطر، يتم تصميم استراتيجيات التخفيف المناسبة، ويتم ذلك من خلال تنويع الاستثمارات، أو اعتماد تقنيات متقدمة لتحسين إدارة الممتلكات.
3- التخطيط لإدارة الأزمات: حيث يعد الاستعداد لما هو غير متوقع أمراً بالغ الأهميه، و يتضمن ذلك إنشاء خطط طوارئ لسيناريوهات الأزمات المختلفة.
ومن خلال نسج هذه الاستراتيجيات في نسيج حوكمة الشركات العقارية، فإن الشركات العقارية لا تحمي أصولها وسمعتها فحسب، بل تضع نفسها أيضًا في موضع النمو المستدام والنجاح ، فعلى سبيل المثال، قد يقوم صندوق الاستثمار العقاريREIT) ) بتنفيذ تدابير متقدمة للأمن السيبراني لحماية أصوله الرقمية وبيانات العملاء، وبالتالي التخفيف من مخاطر التهديدات السيبرانية وضمان الامتثال للوائح الأمن السيبراني، وقد لا يمنع هذا النهج الاستباقي الانتهاكات المحتملة فحسب، بل يعزز أيضاً ثقة المستثمرين في ممارسات حوكمة صندوق الاستثمار العقاري.
