إدارة الممتلكات تعد عنصرًا أساسيًا لضمان نجاح الاستثمارات العقارية. يتولى مدير الممتلكات مسؤولية الإشراف على جميع جوانب تشغيل الممتلكات، من تأجير الوحدات إلى الصيانة والتحصيل. ومع ذلك، قد يحمل مدير الممتلكات أسرارًا لا يشاركها مع المالكين، والتي يمكن أن تؤثر على العوائد والاستثمار بشكل عام. هنا، نكشف بعض هذه الأسرار التي يجب أن تكون على دراية بها لتكون مستثمرًا ذكيًا.
الربح الشخصي قد يكون الأولوية
مديرو الممتلكات غالبًا ما يبحثون عن طرق لزيادة أرباحهم الخاصة، حتى لو كان ذلك على حسابك كمالك. على سبيل المثال، قد يوصون بمقاولين معينين لصيانة الممتلكات لأنهم يحصلون على عمولات من هذه الشركات، أو قد يبالغون في تكاليف الصيانة والإصلاح.
لنقل الحقيقة، ليست كل التكاليف التي يفرضها مدير الممتلكات ضرورية أو عادلة. على سبيل المثال، إذا طلب المدير إجراء إصلاح شامل لنظام التكييف بدلاً من صيانته، فقد يكون الهدف زيادة الأرباح. لضمان عدم استغلالك، يمكنك البحث عن مقاولين مستقلين للحصول على عروض أسعار متعددة قبل الموافقة على أي إصلاح.
التهاون في اختيار المستأجرين
اختيار المستأجر المناسب هو أحد أهم أدوار مدير الممتلكات، لكنه قد لا يتم بالجدية المطلوبة في بعض الأحيان. قد يتسرع المدير في قبول أي مستأجر لملء الوحدات بسرعة، حتى لو كان ذلك يعني قبول مستأجرين غير موثوقين أو ذوي سجل مالي ضعيف.
على سبيل المثال، قد تقبل إدارة الممتلكات مستأجرًا دون إجراء فحص كامل لتاريخه الائتماني أو سمعته كدافع للإيجار. هذا يمكن أن يؤدي إلى مشكلات مثل التأخر في دفع الإيجار أو الإضرار بالعقار. للتأكد من ذلك، اطلب الاطلاع على نتائج الفحوصات والتحقق بنفسك من تاريخ المستأجرين.
الإهمال المتعمد للصيانة
على الرغم من أن الصيانة تعتبر من أبرز مهام مدير الممتلكات، إلا أن بعض المديرين يتعمدون تأخيرها أو تجاهلها. قد يكون الهدف من ذلك إجبار المالك على دفع مبالغ إضافية لإصلاحات أكبر لاحقًا أو لتعظيم أرباحهم الشخصية.
تخيل موقفًا يتم فيه تجاهل مشكلة تسرب صغيرة في السقف، مما يؤدي لاحقًا إلى تلف هيكلي كبير يحتاج إلى إصلاح شامل. لتجنب مثل هذه الحالات، تأكد من التحقق من صيانة العقار بانتظام، واحتفظ بسجل واضح عن جميع المشكلات التي يتم الإبلاغ عنها وحلها.
الرسوم المخفية في العقود
غالبًا ما تكون العقود الموقعة مع مديري الممتلكات مليئة بالرسوم المخفية. قد تشمل رسومًا غير معلنة لإدارة العقود، أو زيادة على خدمات الصيانة. هذه الرسوم يمكن أن تتراكم وتؤثر على عائد استثمارك دون أن تدرك ذلك.
على سبيل المثال، قد تجد نفسك تدفع رسومًا إضافية عند تجديد عقد الإيجار، أو رسومًا لتسويق العقار شملت خدمات لم تُطلب أصلاً. قبل توقيع العقد، اقرأ التفاصيل بدقة واستشر محاميًا إذا لزم الأمر لضمان أنك تدفع فقط ما تستحقه الخدمة.
الاستفادة من قلة معرفتك بالقوانين
مديرو الممتلكات ذوو الخبرة يكونون على دراية جيدة بالقوانين المحلية الخاصة بالإيجارات، وهو ما يمكن أن يستخدمونه لصالحهم ضدك كمالك. على سبيل المثال، قد يتحمل المالك تكاليف إصلاحات قانونية يجب أن يتحملها المستأجر.
لتجنب هذا السيناريو، كن على دراية بالقوانين المحلية التي تحكم حقوقك وواجباتك كمالك. ابحث عن لوائح الإيجار والإصلاحات وحدد المسؤوليات بوضوح في العقد مع المستأجر.
تأخير تحويل الإيجارات
قد تتفاجأ أن بعض مديري الممتلكات يحتفظون بعائدات الإيجار لفترة قبل تحويلها إلى المالك، وذلك للاستفادة منها في تغطية مصاريفهم أو لتحقيق مكاسب مالية قصيرة المدى.
على سبيل المثال، إذا كان مستأجروك يدفعون الإيجار في بداية الشهر ولم تتلق الأموال إلا في منتصفه، فهذا يعني أن مدير الممتلكات يحتفظ بالأموال مؤقتًا. للتأكد من حصولك على حقوقك في الوقت المناسب، اطلب نظام دفع مباشر يضمن وصول الإيجارات فورًا إلى حسابك البنكي.
التضليل بشأن معدلات الإشغال
قد يقدم مدير الممتلكات تقارير غير دقيقة عن إشغال العقار لإخفاء الأداء الضعيف أو لتجنب المساءلة عن الوحدات الشاغرة. على سبيل المثال، قد يدعي أن العقار مشغول بالكامل بينما هناك وحدات شاغرة غير مؤجرة. ولحماية استثمارك، قم بزيارة العقار بانتظام وتحقق بنفسك من مستوى الإشغال. كما يمكنك طلب رؤية عقود الإيجار للتأكد من صحة الأرقام المقدمة في التقارير.
استغلال الوحدات للإيجارات قصيرة الأجل
في بعض الأحيان، يقوم مدير الممتلكات بتأجير الوحدات على المدى القصير دون علمك لتحقيق أرباح أعلى، ولكن هذا يمكن أن يؤدي إلى تقصير عمر العقار وظهور مشاكل مثل الإزعاج أو تدهور المرافق.
على سبيل المثال، تأجير وحدة عن طريق منصات الإيجارات قصيرة الأجل قد يجلب مستأجرين غير ملتزمين، ما يؤدي إلى إلحاق الضرر بالأثاث والبنية التحتية. لضمان عدم استغلال عقارك، ضع شروطًا واضحة في العقد مع مدير الممتلكات حول أنواع الإيجارات المسموح بها.
العلاقات مع الموردين والمقاولين
قد تكون هناك علاقات خفية بين مدير الممتلكات والمقاولين الذين يقدمون خدمات الصيانة، مما يؤدي إلى اختيار خدمات باهظة الثمن على حسابك. على سبيل المثال، قد يوصي مدير الممتلكات بشركة معينة فقط لأنها تقدم له عمولة، دون الاهتمام بجودة العمل أو تكلفته. ولتجنب هذا النوع من الاستغلال، قم بالبحث عن عروض أسعار من شركات مستقلة وقرر بنفسك ما إذا كانت العروض المقدمة تتماشى مع احتياجاتك.
التركيز على مصالحهم الشخصية
في نهاية المطاف، يجب أن تتذكر أن مدير الممتلكات هو مقدم خدمة وليس شريكًا استثماريًا. هذا يعني أن أولويته الأساسية قد تكون تحقيق أقصى فائدة لنفسه وليس لممتلكاتك. لذلك، كن متيقظًا ومشاركًا في جميع القرارات المتعلقة بالعقار. التواصل المستمر ومراجعة التقارير بانتظام سيمنحك السيطرة اللازمة لضمان استمرارية نجاح استثمارك.
الخاتمة
تُعد إدارة الممتلكات جزءًا حيويًا من الاستثمار العقاري، ولكنها تحمل مخاطر إذا لم تكن على دراية كاملة بما يحدث وراء الكواليس. بمعرفة هذه الأسرار، يمكنك اتخاذ خطوات لحماية استثماراتك وضمان تحقيق أقصى عوائد ممكنة من ممتلكاتك. كن دائمًا على اطلاع بكل ما يخص إدارة ممتلكاتك ولا تتردد في التدخل عند الضرورة لضمان تحقيق أفضل النتائج.
