يعتبر تحليل سوق العقارات أداة لجمع المعلومات؛ فعمل الوسيط العقاري يعتمد على المعلومة، ومنها يستمد نصائحه وتوجيهاته لعملائه، حول ما إذا كان ينبغي لهم الاستثمار في هذا العقار، أو الانتقال من تلك المنطقة إلى غيرها لأنها ذات أرباح واعدة، أو تحديد سعر الإيجار في هذا الحي؛ لذا فإن الاستثمار الناجح لا يحدث دون الحصول على معلومات لدعم الشراء أو البيع وتحقيق أفضل الأرباح.
وأبحاث السوق هي الخطوة الابتدائية التي يتعين على كل مستثمر إجرائها قبل المجازفة داخل السوق. لأن الأبحاث والمعلومات تجعلك تتأكد من أن المشروع قابل للتنفيذ في الواقع العملي، وأنه مناسب للمكان الحالي وللزمان الحالي.
لكن التحليل السوقي يستلزم الصبر الكافي لإجراءه، وجمع المعلومات بكفاءة، وربطها ببعضها بحنكة، وبالاستعانة به يحقق المستثمر أفضل النتائج، ويبرز عمله في مجال العقارات رغم المنافسة الشديدة. إذن ما هو التحليل السوقي؟
ما هو التحليل السوقي ؟
تحليل سوق العقارات، والذي يُطلق عليه أيضاً تحليل السوق المقارن، هو تحليل لقيم السوق الحالية للعقارات، ومن ثم مقارنتها بالعقار الذي ترغب في شرائه أو بيعه.
وهو التحليل الذي يجب إجرائه، سواء كنت مقبلاً على شراء عقار أو بيعه؛ لأنه يساعد على فهم السوق الحالي ، ومقدار العقارات المماثلة، وإذا كان عقارًا استثماريًا، وكم يجب أن تكون تكلفة الإيجار، وغيرها من المواقف والأسئلة المُحيرة التي قد يتعرض لها البائع أو المشتري، وهنا يكمن دور الوسيط العقاري، الذي يقوم بعمل التقارير لمساعدة البائعين على تحديد الأسعار لمنازلهم ، ومساعدة المشترين على اقتناص الفرص المثالية.
ما أهمية التحليل السوقي في تحديد أسعار العقارات؟
تتعدد أسباب القيام بعمل التحليل السوقي، سواء كان من جهة البائع، أو من منظور المشتري، ويمكن لنا استعراض أبرز النقاط ها هنا كما يلي:
- الحصول على معلومات تسمح لك بالاستثمار والشراء بأمان.
- معرفة ما إذا كان عليك الاستثمار في مدينة بدلاً من أخرى.
- استكشاف العناصر التي تعيق الاستثمار في أماكن معينة.
- التعرف على الجوانب الديموغرافية لتحديد تطور المنطقة التي تريد الاستثمار فيها.
- الحصول على معلومات حول المشاريع الاستثمارية في مناطق معينة
- إدراك وتوقع إذا ما كان مشروع ما سيصبح لديه فرص واعدة في المستقبل، وبالتالي إما سينعكس ذلك على زيادة قيمة العقارات القريبة منه، أو التأثير بالسلب عليها إذا كان من المشاريع المسببة للمشكلات.
- الاستناد على معلومات موثوقة، ومعرفة أسعار سوق الإسكان، تمنحك أرضية متينة خلال عملية التفاوض على سعر أقل وتجنب دفع القيمة السوقية للعقار أكثر مما يجب.
نصائح لإجراء تحليل سوقي دقيق وفعال للعقارات
- أولاً حدد السوق الذي ستعمل فيه قبل البدء في جمع المعلومات؛ فما هو نوع المنتج أو الخدمات المعروضة، وماهية السوق، هل هو (الأفراد ، أم الشركات ، أم الإدارات، وأي المناطق الجغرافية تستهدف.
- بعد تحديد السوق يمكنك الانطلاق لإجراء دراسة ذات صلة.
- قم بتحليل الممتلكات. فيجب تقييم المنطقة والحي وحجم القطعة ووقت البناء والخدمات والمرافق وغيرها من الأمور ذات العلاقة بتقييم العقار.
- بعد أن تنتهي من إجراء تحليل العقار، قم بالبحث عبر الإنترنت عن القائمة الأصلية، ليصبح لديك فكرة جيدة عن الحالة العامة للمنزل. وراجع الصور والأوصاف عسى أن تجد أي تحديثات أو إعادة تصميم أو مشاكل محتملة.
- تحقق من تقديرات قيمة العقار عبر الاستعانة بالموارد عبر الإنترنت لتمنحك القيمة السوقية المقدرة للمنزل. وحتى لو لم تكن دقيقة تمامًا، إلا أنها ستوفر لك معلومة مبدأية بخصوص السعر، خاصة إذا تم إجراء تغييرات على المنزل، تنطلق منها لمواصلة أبحاث سوق العقارات.
- قم بإجراء مقارنة للعقار مع عقارات مماثلة في نفس المنطقة ، وستستعين بجوانب مثل المساحة والسعر وعناصر أخرى لتحديد القيمة.
- بعد ان انتهيت من إجراء جميع أبحاثك، أنت الآن لديك نطاق سعري لقيمة العقار الخاص بك. ضع في اعتبارك كل ما لاحظته وحللته وكيف سيؤثر على القيمة.
- يمكنك إجراء التحليل السوقي عبر عمل أبحاث السوق بنفسك ، أو تعيين شخص ما، أو الاستعانة بالوسيط العقاري.
خطوات تحليل السوق العقاري
اتباع نهج منظم عند إجراء أبحاث سوق العقارات هو أمر ضروري للتوصل إلى نتائج دقيقة وسليمة، ويمكنك تقسيم تحليلك حول اربعة محاور، هي: السوق والبيئة والعرض والطلب، ثم البحث عن إجابات محددة لأسئلتك، التي من الطبيعي أن تدور حول التحقق من الجدوى التجارية لمشروعك.
-
الخطوة الأولى: دراسة السوق وتطوره
كن على دراية بالسوق بطريقة عالمية. لتحسين معرفتك في هذا المجال، فاعرف حجم السوق، والاتجاهات، والتطور المحتمل، والمنافسين، وشروط وأحكام البيع
-
الخطوة الثانية: دراسة الطلب
من خلال دراسة الطلب، ستعرف عملائك المثاليين في السوق، وبالتالي ستعرف كيف تجدهم، وستقيم ما إذا كانت هناك إمكانية لاستغلال تلك المعلومة.
-
الخطوة الثالثة: دراسة العرض
تستند دراسة العرض التفصيلية على المنافسين، وما يقدمونه بالفعل في السوق، الأمر الذي سيساعدك على تحديد الفرص لإعداد عروضك المستقبلية واكتساب مزايا تنافسية فريدة. كما أنك ستصبح أكثر وعياً بما يصلح، وما يجب تجنبه وعدم المخاطرة فيه، وستصبح أكثر فهماً للمعايير الأساسية للنجاح.
-
الخطوة الرابعة: الدراسة البيئية والقانونية
تتكون دراسة التحليل البيئي من تحليل العوامل التي قد تؤثر على السوق ، مثل اللوائح المعمول بها أو التطورات التكنولوجية أو أي عنصر آخر قد يكون له تأثير؛ فتعرفك على الابتكارات التي تؤثر على السوق، والقوانين التي تحركه من الداخل، واتجاهات تطور التشريعات، والجهات الفاعلة أو المؤثرة على السوق، ستجنبك الوقوع في أي مشكلات عن غير علم، وستجعلك أكثر قدرة على اقتناص الفرص الاستثنائية في القطاع.
-
الخطوة 5: عملية جمع البيانات
تعد عملية جمع البيانات من أهم الخطوات في إجراء أبحاث سوق العقارات، حيث تتيح لك جمع المعلومات التي ستساعدك على تحديد ما إذا كان المشروع قابلاً للتنفيذ على أرض الواقع وهل استثمارك آمن، أم أن هناك خطورة؟
-
الخطوة السادسة: الإبلاغ عن النتائج
إن تقديم تقرير بالمعلومات التي تم الحصول عليها والنتائج التي تم استخلاصها في النهاية، سيسمح بتحديد أفضل الاستراتيجيات لتأمين استثماراتهم.
