هناك مجموعة من الإجراءات المطلوبة في عملية تسجيل الشقة في الشهر العقاري، وللأسف فهي على الرغم من أهميتها القصوى إلا أنها من الأمور التى تغيب عن ذهن بعض المشترين، وهي خطوة تسجيل الشقة في الشهر العقاري، فالمشتري قد تأخذه الحماسة، واللهفة بعد الحصول على العقار الذي كان يحاول اقتنائه بعد سلسلة من البحث، ثم سلسلة أخرى من المساومات؛ فيسهو عن الخطوة الأخيرة، والأهم؛ فالتسجيل هو ما يضع عملية البيع والشراء في نصابها الصحيح، ويمنحها الضوابط، ويحميها بالإجراءات، ويعززها بمتطلبات مدنية وقانونية تحمى حق المالك وتمنع ضياع الممتلكات.
ويعتبر تسجيل الشقة فى الشهر العقاري احد أهم المواضيع العقارية التى يضمنها القانون، ويمكن لنا عرض خطوات تسجيل الشقق فى الشهر العقاري كما يلي:
الإجراءات والاحترازات القانونية التي يجب اتباعها قبل شراء شقة
ليست خطوة شراء شقة بالأمر اليسير، وخاصة مع ارتفاع الاسعار في الآونة الأخيرة، لكن لاداعي للقلق مادمت تتبع الإجراءات القانونية السليمة، وتتحرى الدقة خلال البحث واختيار العقار الامثل لك؛ فتتأكد من عمر المبنى السكنى، وحالته، والخدمات المحيطة به، والمرافق الملحقة به، ومواعيد الصيانة الخاصة به؛ وتلحق ذلك باتباع الاحترازات القانونية التالية، وهي:
- عدم الاعتماد على الرسم الهندسى ومعاينة العقار على أرض الواقع والتأكد من مساحته
- التأكد من صدور رخصة المبانى من قَبَل الجهة المختصة وعدد الأدوار التى تم تخصيصها لكى لا تتعرض لخطر الإزالة
- التأكد من وجود البيانات التالية: ( إيصالات المرافق – بيان مُفَصَل للعقار المراد شرائه – تراخيص المبانى – بيانات المالك وتسلسل الملكية – عقود التمليك – بيان عنوان العقار – بند صريح بضمان العيوب الخفية)
- قراءة بنود عقد التسجيل جيداً، والتأكد من جميع صحة البيانات المذكورة قبل التوقيع.
مزايا تسجيل الشقة في الشهر العقاري
لتسجيل الشقة فى الشهر العقاري أهمية قصوى، فهو يقي العقار من التعرض لأي مشكلات قانونية أو مشكلات في الملكية، ويضمن المميزات التالية:
- حماية الملكية العقارية
- إعلان واضح وشفاف عن الوضع القانوني للعقار
- عدم السماح بالتلاعب فى الشراء أو بيع العقار أكثر من مرة
- تشجيع الإئتمان العقاري، فملكية عقار تمنح للمالك ميزة الحصول على القروض بنجاح، وهي الملكية التي لا يتم نقلها بشكل قانوني سوى عند التسجيل فقط.
الأوراق المطلوبة لتسجيل العقارات رسمياً
- شهادة بيانات العقار ويتم استخراجها من السجل العيني في المحافظة.
- صورة البطاقة الخاصة بالطرفين.
- صورة من عقد البيع سواء كان ابتدائى أم لا، بشرط أن يكون مُسجل بالشهر العقارى.
- صورة من إيصال رسوم تسجيل العقار من سجل المدينة.
- نموذج طلب التسجيل وما أُرفق به من مستندات مطلوبة.
- ورقة إثبات الرفع المساحي من الجهات المختصة بذلك.
- تسليم شهادة تسجيل العقار السكنى فى الشهر العقارى خلال مدة أقصاها بضع دقائق من التوقيت الذي تم فيه تسليم الأوراق المطلوبة.
تكلفة تسجيل الشقق السكنية في الشهر العقاري
في أعقاب استيفاء جميع الشروط والحصول على كافة الأوراق الرسمية المطلوبة. يتم تسجيل الشقة في الشهر العقاري، وتصل رسوم تسجيل شقة بالشهر العقاري خلال عام 2024 إلى 4000 جنيه كحد أقصى، وهي مقسمة بين 100 جنيه تكلفة نموذج تسجيل الشقة و 3900 جنيه تكلفة تسجيل الشقة أو الوحدة السكنية.
وتختلف قيمة التسجيل وفق مساحة الوحدات السكنية المقدم عليها؛ ويمكن استعراض تكلفة تسجيل الشقق السكنية كما يلي:
- عقار تصل مساحته إلى 100 متر مربع: 500 جنيه مصري
- عقار سكنى تتراوح مساحته من 101 متر مربع إلى 200 متر مربع: 1000 جنيه مصري
- عقار سكنى تتراوح مساحته من 201 متر مربع إلى 300 متر مربع: 1500 جنيه مصري
- عقار سكنى تزيد مساحته عن 300 متر مربع: 2000 جنيه مصري
اجراءات تسجيل شقة تمليك بالشهر العقاري
- تجهيز كل الأوراق المطلوبة
- التوجه إلى أقرب شهر عقاري أو المكتب التابع لمنطقتك السكنية
- ملئ الطلب الخاص بـتسجيل الشقة في الشهر العقاري
- سداد رسوم التسجيل في الشهر العقاري
- استلام رسالة نصية بقبول الطلب خلال 24 ساعة
- التوجه إلى مكتب شهر عقاري للتوقيع على محضر التسجيل
- تتطلب مدة تسجيل شقة بالشهر العقاري حوالي 37 يومًا من تاريخ التوقيع
علاقة صحة التوقيع بالملكية
ليس بالضرورة أن تثبت صحة التوقيع، صحة الملكية، لكنها تثبت صحة توقيع الطرفين على العقد، دون أن يشمل ذلك إثبات الملكية نفسها، ويفصل المختصين في هذه الأمور.
علاقة تسجيل العقار بأنواع عقود شراء الشقق
يرتبط تسجيل العقار بتعدد أنواع العقود، والتسجيل بما يشتمل عليه من خطوات الشراء، والتسجيل القانوني الرسمي بالاستناد على الاتفاق المعقود بين الطرفين، والأوراق المتوفرة من عملية الشراء. وهناك أنواع من العقود التى تُحَدد على أساسها هيئة الاتفاق، منها:
عقد البيع المسجل بالشهر العقارى:
عقد يثبت ملكية العقار ولا يمكن النزاع فيه، ويُطلق عليه العقد الأخضر. وهو عقد أساسي يمتلكه البائع، والأصل منه مُثبت بالشهر العقارى لتجنب فقد نسخته الأصلية وعدم القدرة على استخراج صورة منه عند اللزوم. يتميز هذا العقد بأن له علامات للتأكد من صحته، مثل: رقم الشهر وتاريخه ولونه الأخضر.
عقد الابتدائى:
من صوره وأشكاله العقد الحاصل على كل من صحة ونفاذ توقيع، إذ يجب أن يُرفق به تسلسل للملكية. أما الشكل الآخر من العقد الابتدائى هو عقد صورى لم يدعمه القانون، بل ولا يستند أيضاً على أية أحكام.
العلامات الدالة على صحة العقود المسجلة
على الرغم من صحة العقود الخضراء، إلا أنه يمكن تزويرها وإجراء عمليات نصب من خلال الإعتماد على لونها فقط – مع عدم وجود رقم لها أو تاريخ للشهر – ؛ لذلك عند إتمام البيع، من الأفضل أن تصطحب محامى عند الشراء لاكتشاف بعض العلامات الدالة على صحة العقود، مثل:
- احتواء العقد على بيانات مساحية للعقار من خلال كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة
- أن تظهر كتابة على الهامش الأيسر مفادها أن ليس لهذا العقد قيمة حتى بين طرفيه إلا إذا تم إشهاره، وعلى الهامش الأيمن كل من التاريخ ورقم الشهر
- أن يُختم العقد بختم يشبه زهرة اللوتس، ويتم كتابة “صالح للتسجيل” في الخانة
- أن يتم التأشير على العقد بإستخدام رقم المشروع، وتاريخه، وساعته، على أن يتم ختمه وإلحاق محضر تصديق موثق به من الشهر العقاري يفيد بأن المشتري والبائع قد قاما بالتوقيع عليه.
معلومات عن شهادة ميلاد العقار التي يتم منحها بعد التصالح في مخالفات البناء
وفقاً لظهور قانون التصالح فى مخالفات البناء، أصبح حتمي على الدولة أن توفر مجموعة ضوابط للعقارات التى تم بالفعل التصالح عليها، دون الحاجة للجوء إلى استشارة قانونية في تسجيل عقد الشقة في الشهر العقاري – نظراً لاختلاف الظروف المحيطة بالعقار.
وهو ما يعرف بشهادة ميلاد العقار، الذي يفيد بأن العقار يتسم بكيان قانونى جديد بمجرد حدوث التصالح، الأمر الذي يسمح بتسجيله فى الشهر العقارى والتصرف فيه سواء بالبيع أو الإيجار.
رسوم توثيق عقد إيجار في الشهر العقاري
تبلغ رسوم توثيق عقد الإيجار في الشهر العقاري بمبلغ 20 جنيه مصري عن كل عام ضمن مدة الإيجار المتفق عليها في العقد.
والجدير بالذكر أن مسئولية إتمام عملية الشراء لا تقع على عاتق المشترى وحده، بل إن البائع بدوره شريك فيها، ومسئول عنها، وهو ما يتطلب أن يتسم بالنزاهة والأمانة، وكذلك معرفة النقاط القانونية المتعلقة بالعقار المراد بيعه وتسجيله فى الشهر العقارى.
