في السنوات الأخيرة، شهدت مصر توسعًا حضريًا كبيرًا، مما أدى إلى تطورات مخططة وزيادة في البناء غير الرسمي أو غير القانوني في جميع أنحاء البلاد. ونتيجة لذلك، أصبح البناء غير المنظم مشكلة رئيسية، حيث تنتهك العديد من المباني قوانين تقسيم المناطق أو معايير السلامة أو غيرها من اللوائح.
ولمعالجة هذا القلق المتزايد، قدمت الحكومة المصرية قانون التصالح في مخالفات البناء الجديد (القانون رقم 17 لسنة 2019)، والذي خضع لتعديلات لتبسيط تنفيذه وتقديم مسار قابل للتطبيق للمواطنين لتقنين المباني غير المرخصة.
ويهدف هذا القانون إلى تنظيم البناء غير القانوني، وضمان الالتزام بقوانين البناء، وتعزيز التنمية الحضرية بشكل منظم ومنهجي، وبالنسبة للعديد من المواطنين، يوفر القانون فرصة للمصالحة وتقنين ممتلكاتهم، وحمايتهم من الهدم المحتمل والعقوبات مع ضمان استيفاء المباني لمعايير السلامة والبيئة.
في هذه المقالة سوف نستكشف الميزات الرئيسية لقانون تسوية المخالفات العمرانية الجديد، ومزاياه، وكيف يمكن للمواطنين استخدامه لخدمة مصالحهم والمساهمة في تحقيق أهداف التخطيط الحضري الأوسع في البلاد.
فهم قانون التصالح في مخالفات البناء الجديد
صدر قانون قانون التصالح في مخالفات البناء الجديد في عام 2019 وعُدل لاحقًا لتبسيط عملية التسوية لكل من المواطنين والحكومة، ويوفر القانون إطارًا قانونيًا للأفراد وأصحاب العقارات لتسوية أي مخالفات تتعلق ببناء المباني التي لا تتوافق مع الأنظمة المعمول بها، بشرط استيفاء شروط معينة.
الأهداف الرئيسية للقانون هي:
- التخفيف من التوسع الحضري والبناء غير المنظم: من خلال السماح لمالكي العقارات بإضفاء الشرعية على المباني غير المرخصة سابقًا، يساعد القانون على الحد من التوسع الحضري وإدخال البناء غير الرسمي إلى نطاق التخطيط الحضري المنظم.
- ضمان سلامة المبنى والالتزام بالمعايير: تتطلب عملية التوفيق بين المباني أن تفي بمعايير السلامة والبيئة، ويضمن هذا أن المباني المرخصة آمنة للسكن ولا تشكل خطراً على شاغليها أو البيئة المحيطة بها.
- زيادة إيرادات الحكومة: ينص القانون على فرض رسوم على المصالحات، والتي تشكل مصدراً للإيرادات للحكومة، ويمكن إعادة استثمار هذه الأموال في مشاريع البنية التحتية العامة والتنمية الحضرية.
- تعزيز التخطيط والتطوير الحضري: من خلال تنظيم المباني غير الرسمية، تستطيع الحكومة التخطيط وإدارة نمو المدينة بشكل أفضل، وتخصيص الموارد بكفاءة، وتحسين الخدمات العامة، مثل شبكات الصرف الصحي والكهرباء والمياه.
ينطبق القانون على كل من المباني السكنية والتجارية، ولكنه يتضمن معايير محددة يجب استيفاؤها حتى تكون العقارات مؤهلة للمصالحة. على سبيل المثال، قد لا تكون بعض المباني التي تم بناؤها على أراضٍ عامة أو تنتهك قواعد تخطيط حضري معينة مؤهلة للترخيص.
الأحكام والشروط الرئيسية للقانون
يحدد قانون التصالح في مخالفات البناء الجديد أحكامًا وشروطًا محددة تحدد ما إذا كان المبنى مؤهلاً للتسوية، ويعد فهم هذه الأحكام أمرًا هاماً للمواطنين الذين يتطلعون إلى تقنين ممتلكاتهم، وتتضمن الشروط الرئيسية ما يلي:
- الأهلية للمصالحة:
- المباني التي تم تشييدها قبل صدور القانون تكون مؤهلة للمصالحة، بشرط أن تلبي معايير معينة للسلامة والبيئة.
- قد تكون الهياكل التي تم بناؤها في انتهاك لقوانين تقسيم المناطق أو تصاريح البناء مؤهلة أيضًا، اعتمادًا على شدة الانتهاك وموقع المبنى.
- تُستثنى بعض المباني، مثل تلك المقامة على أراضٍ مملوكة للحكومة، أو في مناطق عسكرية، أو تلك التي تنتهك قواعد السلامة، من عملية المصالحة. بالإضافة إلى ذلك، لا تُستثنى المباني التي تعوق البنية الأساسية الوطنية، مثل الطرق أو المرافق العامة.
- رسوم المصالحة:
- تتضمن عملية المصالحة دفع رسوم المُحددة بناءً على الموقع وحجم ونوع المخالفة، وتختلف الرسوم حسب ما إذا كان العقار يقع في مناطق حضرية أو ريفية وما إذا كان يستخدم لأغراض سكنية أو تجارية.
- ويستطيع المواطنون دفع رسوم المصالحة على أقساط، مما يجعل العملية أكثر تكلفة بالنسبة لمن قد لا تتوفر لديهم القدرة المالية على دفع الرسوم كاملة مقدماً.
- الوثائق المطلوبة:
- لتقديم طلب المصالحة، ينبغي على أصحاب العقارات تقديم مستندات محددة، مثل إثبات الملكية، ووصف تفصيلي لمخالفة البناء، والرسومات المعمارية، وتقارير تفتيش السلامة.
- تتطلب العملية أيضًا تقديم الصور، وفي بعض الحالات، إجراء تقييم هيكلي لضمان امتثال المبنى لمعايير السلامة.
- معايير السلامة والبيئة:
- ينبغي أن تفي المباني التي تخضع لعملية المطابقة بمعايير سلامة معينة، ويضمن أن تكون العقارات سليمة من الناحية البنيوية، وتلتزم بقواعد السلامة من الحرائق، ومستدامة بيئيًا.
- تؤخذ المعايير البيئية في الاعتبار، وخاصة في المناطق التي قد تكون عرضة للتلوث أو المخاطر الطبيعية.
- الإطار الزمني للمصالحة:
- يحدد القانون مهلة زمنية محددة لمالكي العقارات لتقديم طلبات المصالحة، ففي البداية مُنحت مهلة تسمح للأفراد بتسوية عقاراتهم دون التعرض للهدم أو الغرامات، ثم تم تمديد هذه المهلة عدة مرات، مما أعطى المواطنين فرصا أكبر لإتمام العملية.
- بعد انقضاء الموعد النهائي، قد تواجه العقارات التي لم يتم التوفيق بينها عقوبات، مثل الهدم أو الغرامات. ومن الضروري تصرف مالكي العقارات في الإطار الزمني المحدد لتجنب العواقب القانونية.
مزايا قانون التصالح على مخالفات البناء الجديد
يقدم قانون التصالح في مخالفات البناء الجديد العديد من المزايا، سواء لمالكي العقارات الأفراد أو المجتمع ككل، وتسلط هذه المزايا الضوء على كيفية خدمة القانون لمصالح المواطنين مع المساهمة في التنمية الحضرية الوطنية.
1. الحماية القانونية لمالكي العقارات
من أهم مزايا قانون المصالحة توفير الحماية القانونية لأصحاب العقارات، حيث يمكن المصالحة وإضفاء الشرعية على المباني التي كانت تعتبر في السابق غير قانونية أو غير متوافقة مع الأنظمة، وتحمي هذه العملية مالكي العقارات من خطر هدم مبانيهم أو مواجهة عقوبات قانونية، ومن خلال الحصول على وضع قانوني لممتلكاتهم، يمكن لمالكي العقارات تجنب الغرامات الباهظة وحماية استثماراتهم.
2. زيادة قيمة العقار
إن تقنين العقار من خلال المصالحة يزيد من قيمته السوقية بشكل كبير، فالمباني التي تتوافق مع معايير السلامة ولديها الوثائق القانونية اللازمة تكون أكثر جاذبية للمشترين والمستثمرين، ومن خلال تقنين عقاراتهم، يمكن للمالكين تعزيز قيمة إعادة بيع منازلهم أو مساحاتهم التجارية وقابليتها للتسويق، ويفيد هذا في سوق العقارات التنافسية، حيث تعد الشرعية والامتثال للأنظمة عوامل مهمة للمشترين.
3. تحسين البنية التحتية والخدمات العامة
كجزء من عملية المصالحة، يتم إعادة استثمار الرسوم التي تجمعها الحكومة في مشاريع البنية الأساسية العامة، وخاصة في المناطق التي شهدت بناء غير منظم، ويمكن استخدام هذه الأموال لتحسين الخدمات الأساسية مثل الكهرباء وإمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي وشبكات الطرق، ومن خلال إدخال المستوطنات غير الرسمية في إطار التخطيط الحضري، يمكن للحكومة تخصيص الموارد بكفاءة أكبر وضمان حصول المناطق التي تعاني من نقص الخدمات في السابق على البنية الأساسية الكافية.
علاوة على ذلك، يساعد قانون التصالح في تعزيز السلامة العامة والاستدامة للمدن من خلال فرض معايير البناء واللوائح البيئية، مما يساهم في توفير ظروف معيشية أكثر صحة وأمانًا للسكان في جميع أنحاء مصر.
4. تحسين التخطيط الحضري والتنمية
إن البناء غير المنظم يؤدي إلى فوضى في التنمية الحضرية، حيث تشييد المباني بشكل عشوائي دون مراعاة لوائح تقسيم المناطق أو معايير السلامة، ويهدف قانون المصالحة إلى معالجة هذه التحديات من خلال وضع المباني غير الرسمية تحت مظلة الإشراف القانوني. ومن خلال تنظيم الهياكل غير القانونية، يمكن للحكومة التخطيط بشكل أفضل للتوسع الحضري في المستقبل وضمان نمو المدن بطريقة منظمة ومستدامة.
وعلى المدى البعيد، يعمل القانون على تعزيز التنمية الحضرية الأكثر تفكيراً واستراتيجية، بما يعود بالنفع على المواطنين والبيئة، ويشمل هذا تحسين قابلية العيش في المدن، والحد من الازدحام، وضمان توزيع الموارد بشكل عادل بين المناطق المختلفة.
5. الاستقرار والأمن الاجتماعي
بالنسبة للعديد من مالكي العقارات، فإن وجود مبنى لا يتوافق مع اللوائح قد يخلق شعورًا بعدم الأمان، ويؤدي التهديد بالهدم أو العواقب القانونية إلى عدم الاستقرار المالي والقلق، ويوفر قانون المصالحة مسارًا واضحًا وسهل الوصول إليه للأفراد لحل هذه القضايا وتأمين حقوقهم في الملكية، ومن خلال تقديم حل قانوني، يعزز القانون الاستقرار الاجتماعي ويحمي المواطنين من الآثار السلبية للعيش في هياكل غير منظمة أو غير قانونية.
كيف نستخدم القانون لخدمة المواطن
يهدف قانون المصالحة إلى خدمة مصالح المواطنين من خلال توفير عملية سهلة ومباشرة لتقنين الملكية، وللاستفادة القصوى من هذا القانون، يمكن لمالكي العقارات اتباع الخطوات التالية:
1. تقييم الأهلية
الخطوة الأولى التي ينبغي على المواطنين اتخاذها هي تحديد ما إذا كانت ممتلكاتهم مؤهلة للتسوية أم لا، ويتطلب هذا مراجعة المعايير المنصوص عليها في القانون والتأكد من أن المبنى لا يقع ضمن إحدى الفئات المستثناة من التسوية (على سبيل المثال، المباني على الأراضي المملوكة للحكومة أو في المناطق العسكرية)، ويساعد التشاور مع خبير قانوني أو سلطة تخطيط حضري في توضيح ما إذا كان العقار مؤهلاً للتسوية أم لا.
2. إعداد الوثائق اللازمة
بمجرد تأكيد الأهلية، ينبغي على مالكي العقارات جمع الوثائق المطلوبة لعملية المصالحة، ويشمل هذا عادةً:
- إثبات الملكية
- الرسومات أو المخططات المعمارية للمبنى
- صور العقار
- وصف المخالفة
- تقارير السلامة والبيئة، إن وجدت
كما أن إعداد جميع المستندات بشكل منظم يساعد في تبسيط عملية التقديم وتقليل التأخير.
3. تقديم الطلب
يمكن تقديم طلبات المصالحة إلى السلطة المحلية أو البلدية المختصة، وينبغي على المواطنين التأكد من تقديم الطلب في الإطار الزمني المحدد لتجنب العقوبات، وبمجرد تقديم الطلب، سيتم مراجعة الطلب، وقد يُفحص المبنى للتأكد من امتثاله لمعايير السلامة والبيئة.
4. دفع رسوم المصالحة
بمجرد الموافقة على الطلب، سيحتاج مالكي العقارات إلى دفع رسوم المصالحة، والتي تُحسب بناءً على موقع وحجم وطبيعة المخالفة، وتتوفر خطط الدفع لمن لا يتمكنون من دفع الرسوم مقدمًا، مما يجعل العملية أكثر تكلفة.
5. الحصول على الوثائق القانونية
عند إتمام عملية المصالحة بنجاح، سيحصل مالكي العقارات على وثائق قانونية تؤكد امتثال المبنى للأنظمة، وتضمن هذه الوثيقة اعتبار العقار قانونيًا ومحميًا من الهدم أو العقوبات.
